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加強人防工程租賃管理初探
[ 錄入者:pxsrfb1  |  時間:2018年11月28日  |  文章來源: ]

公共人防工程的租賃是堅持“平戰結合、以洞養洞”、盤活人防資產的主要形式。因此,加強租賃管理是公共人防工程發揮經濟效益、社會效益、戰備效益的關鍵環節,是促進人防資產滾動發展的基礎。在長期的工作實踐中,筆者認為,要做好租賃管理,關鍵要把好三個環節。

  第一環節:把好“合同關”。一份合法有效的租賃合同,應是具備簽訂合同資格的主體,雙方對各自的權利、義務做出明確規定。因此,公共人防工程租賃合同的簽訂必須把握兩個要點:一方面,扎實做好前期調研:一要全面掌握市場行情。在選定合作對象之前,要深入周邊環境做詳細的市場調查,全面了解周邊經營環境、市場定位、對人防工程的經營優劣勢進行比較,掌握一手資料,把握租金談判的主動權。二要嚴格審查合作對象。合作對象的選擇是人防工程租賃的基礎環節,一個好的合作對象,是人防工程的開發利用和保證工程的戰備功能完整的前提。要嚴格保密審查,公共人防工程大多數是保密工程,因此,在選擇承租對象時,要嚴格把好保密審查關,防止出現涉密安全問題;要嚴格資格審查,深入調查承租對象的基本情況,認真核查承租人提供的營業執照、納稅證明等資料的真實性和可靠性,選擇信譽好、資金雄厚、愿意作長期投資的合作對象;要嚴格項目審查,依據現有法律法規對承租方的經營項目進行全面審查,保證項目符合國家的法律法規、符合本級政府的總體規劃、符合人防的有關規定、符合工程的設備設施的戰技標準。另一方面,嚴格把握合同細節:租賃合同是雙方權利義務的強制性規范,合同的關鍵點在于合同的細節是否完善,這是雙方合作成功的基礎。因此,把握好合同細節,是租賃管理的根本環節。一要明確人防工程的位置、面積、結構、內部裝修要求及設備、設施狀況。二要明確經營行業、租賃期限、租金及其支付期限和方式、違約責任等。三要明確租金價格,租金價格考慮的因素要包括折舊費、修繕費、管理費、利息、房產稅、地租、利潤、物價漲幅等方面的內容,而且,要把長期合同分為多個時段,按不同時間段確定租金價格,防止一個合同一口價問題。四要避免用詞不當、詞不達意和模糊表達,防止產生文字理解上的異義,引起合同履行時產生不必要的爭議。五要對比較重要的、標的數額較大的合同簽字蓋章時,要注意在合同書的每一頁加蓋騎縫章,防止出現問題。而且,符合條件的,要對合同進行公證。六要在合同中明確違約保證金條款,要求承租方繳納一定數量的違約保證金(數量一般為3個單月租金)。同時,要對租賃工程內的人防設備設施進行財產保險。

  第二環節:把好“履約關”。出租方與承租方簽訂合同后,雙方就建立了一種平等互利、等價有償的合作關系。履行合同義務是雙方合作的關鍵環節。作為出租方在按合同要求加強管理的同時,更重要是要站在承租方的立場上,創造優良經營環境,提供優質服務。一要加強與工商、稅務、供電、供水、城管、公安和消防部門的聯系,爭取有關部門按《人民防空法》和《人民防空條例》的規定落實優惠政策,減少承租方的經營成本;二要建立溝通渠道,采取上門征詢意見、座談會、設立信箱、列席承租方有關經營會議等方式,廣泛聽取承租方的意見和建議,了解經營狀況,盡力為承租方解決困難;三要加強租賃場地使用指導,引導承租經營方正當使用人防工程,防止不當行為發生;四要加強對經營前裝修的檢查督查,檢查裝修方案是否通過了人防部門和消防部門的審批,裝修過程中是否隨意改變方案,是否損壞了工程結構,是否擅自改動設備設施等等。此外,還要加強對進入人防工程施工的隊伍進行教育,防止劇毒、易爆、易燃、放射性和腐蝕性物品進入人防工程。  

  第三個環節:把好“維護關”。公共人防工程的設備設施是實現工程戰備效益的重點部位,只有保持這些設備設施始終處于完好狀態,才能實現平戰效益,達到有備無患的戰備要求。因此,要重視加強工程設備設施維護管理,這是租賃人防工程管理的中心環節。一要把握設備管理的主動權。在合同中必須要明確設立設備設施管理資金,由出租方設專人進行管理和檢查,只有這樣才能把握好人防設備設施管理的主控制權,保證設備設施始終處于良好的戰備狀態。二要建立定期維護制度。要建立設備設施維護管理制度,根據設備的運行頻率和季節特點建立日巡查、月維護、季維護、年維護制度,建立檢查維護工作臺帳,形成定期與日常相結合的維護管理制度,及時掌握設備設施的運行狀態,確保設備設施規范運轉。三要建立維護機制。人防工程設備設施涉及的專業多、技術性強,維護管理需要專業隊伍,但由于人員編制的限制,人防自身很難勝任多專業的維護工作。因此,必須建立“維外”維護管理機制,即把人防內部專業人員缺乏的專業的設備設施維修采取外包的形式完成,與有資質的專業維修公司簽訂維護合同,按維護管理制度對設備設施進行維護保養。我方工作人員履行監督職責,保證維修隊按照人防工程維護管理標準保質保量履行維修義務。四要建立工程值班制度。地下工程內部滲漏、積水現象時有發生,因此,要配合承租單位建立值班制度,保障供水、供電系統運行,及時處置異常情況,避免意外情況發生給工程和承租方造成損失。

  (轉自:桂林市人防辦網站)

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